Travaux en copropriété : L’assurance Dommage-Ouvrage.
Est-elle vraiment indispensable ?
C’est un classique des Assemblées Générales. Vous venez de voter des travaux importants pour la copropriété (réfection de toiture, ravalement de façade, rénovation du système de chauffage). Le budget est conséquent. Et là, une ligne supplémentaire vient alourdir la facture : l’Assurance Dommage-Ouvrage (DO).
La tentation est grande, pour faire baisser la note, de lever la main et de demander : « Est-on vraiment obligés de la prendre ? C’est cher, on ne peut pas s’en passer ? »
Avant de rayer cette ligne du budget, il est crucial de comprendre ce que vous risquez. Car en matière de copropriété, l’économie immédiate se transforme souvent en gouffre financier quelques années plus tard.
À quoi sert concrètement la Dommage-Ouvrage ?
Imaginez la « DO » comme un accélérateur de réparations.
Lorsque des travaux importants sont réalisés, l’entreprise a l’obligation d’avoir une assurance décennale. Si un défaut grave apparaît (infiltrations, fissures menaçant la solidité), c’est cette décennale qui devra payer.
Mais sans Dommage-Ouvrage, c’est le début d’un marathon judiciaire. Il faudra expertiser, déterminer qui est responsable (l’architecte ? le maçon ? le fournisseur de matériaux ?), et attendre que la justice tranche. Cela peut prendre 5, 7, voire 10 ans. Pendant ce temps, l’eau coule toujours dans votre salon et vous devez avancer les frais d’avocats.
C’est là que la DO intervient : Elle a pour unique but de préfinancer les travaux de réparation, sans attendre qu’un tribunal décide qui est responsable. L’assureur DO vous indemnise (généralement sous 90 jours après expertise), vous faites réparer, et c’est ensuite que l’assureur se retourne contre les constructeurs. Pour vous, le problème est réglé rapidement.
Est-elle obligatoire ?
La réponse courte est : OUI.
La loi Spinetta de 1978 impose la souscription d’une assurance Dommage-Ouvrage pour tout maître d’ouvrage (celui qui commande les travaux), ce qui inclut les syndicats de copropriétaires.
Il existe une nuance juridique : le législateur n’a pas prévu de sanctions pénales spécifiques pour les particuliers qui ne la souscrivent pas. C’est cette faille qui pousse certains copropriétaires à vouloir « tenter le coup ». Cependant, ignorer cette obligation est un pari extrêmement dangereux.
Le risque réel si vous refusez de la souscrire
Au-delà de l’illégalité, refuser la DO expose la copropriété à trois dangers majeurs :
- Le blocage des réparations : Comme expliqué plus haut, en cas de sinistre, vous n’aurez pas les fonds pour réparer. La dégradation de l’immeuble va s’accélérer pendant les années de procédure judiciaire.
- La responsabilité du Syndic et du Syndicat : En cas de pépin, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée pour défaut de gestion. De plus, un syndic professionnel a le devoir de vous mettre en garde ; s’il ne le fait pas, il commet une faute.
- La moins-value à la revente (Le point crucial) : C’est souvent l’argument qui fait mouche. Si vous vendez votre appartement dans les 10 ans suivant les travaux, le notaire exigera l’attestation d’assurance DO. Si vous ne l’avez pas, cela sera inscrit dans l’acte de vente. Conséquence ? L’acheteur peut se rétracter ou, plus souvent, négocier une baisse drastique du prix pour couvrir le risque qu’il prend à votre place.
En conclusion
L’assurance Dommage-Ouvrage ne doit pas être vue comme une taxe supplémentaire, mais comme la ceinture de sécurité de votre patrimoine immobilier. Elle protège la valeur de votre appartement et la trésorerie de la copropriété.
Chaque chantier est unique et les seuils d’obligation peuvent parfois porter à confusion selon la nature des travaux (entretien courant vs gros œuvre).
Vous avez un doute sur un devis en cours ou une situation complexe dans votre immeuble ? Ne restez pas dans le flou.
