Fermeture de loggia sans autorisation : quels sont les risques et les recours en copropriété ?
Une baie vitrée installée à la hâte, des volets non conformes ou une loggia fermée sans préavis… Ces modifications, bien que situées dans des parties privatives, impactent directement l’aspect extérieur de l’immeuble.
En tant que copropriétaire, vous vous demandez peut-être : mon voisin a-t-il le droit de faire cela ? Que faire si les travaux ont déjà commencé ?
Voici les règles d’or à connaître et la procédure à suivre pour protéger l’harmonie de votre résidence.
- La règle du « Double Verrou » : deux autorisations sont nécessaires
Avant de poser la moindre vitre, tout copropriétaire doit franchir deux étapes obligatoires. Il ne s’agit pas seulement d’une question de courtoisie, mais d’une obligation légale :
- L’autorisation de l’Assemblée Générale (AG) : Comme les travaux modifient l’aspect extérieur du bâtiment, un vote à la majorité de l’article 25 est requis.
- L’autorisation d’urbanisme : Une déclaration préalable de travaux (DP) doit être validée par la mairie.
- Attention : Si votre immeuble est situé dans un périmètre protégé, l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) sera également impératif.
- Comment faire les choses dans les règles ?
Si vous ou un voisin souhaitez fermer une loggia, la première étape est de vérifier le Règlement de Copropriété ou les précédents Procès-Verbaux d’AG.
- Le cadre existe déjà : L’AG a peut-être déjà voté une « autorisation générale » assortie d’un cahier des charges strict (couleur, type d’ouverture, matériaux). Dans ce cas, une simple validation de conformité par le syndic suffit avant de lancer le chantier.
- Rien n’est prévu : Le copropriétaire doit alors demander au syndic d’inscrire sa demande à l’ordre du jour de la prochaine AG.
- Conseil pratique : Pour obtenir un vote favorable, le dossier doit être béton : joignez des plans, des schémas et des visuels de la future façade pour rassurer l’assemblée.
- Travaux sauvages : la procédure d’urgence
Un copropriétaire est passé outre les règles et a fermé sa loggia sans vote ni permis ? Le syndic doit réagir immédiatement. L’inaction est le pire ennemi de la copropriété.
Le syndic a le pouvoir (et le devoir) d’agir en justice pour demander la remise en état des lieux, sans avoir besoin d’attendre une nouvelle Assemblée Générale pour l’y autoriser (notamment via une procédure de référé).
Les 3 étapes de la riposte graduée :
- La mise en demeure : Envoi immédiat d’une Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) exigeant l’arrêt des travaux ou la remise en conformité.
- Le constat : Si le copropriétaire ne réagit pas, un Huissier de Justice (commissaire de Justice) doit être mandaté pour constater officiellement l’infraction.
- L’action en justice (Référé) : Le syndic assigne le copropriétaire au tribunal. L’objectif est d’obtenir une condamnation rapide, souvent assortie d’une astreinte financière par jour de retard (une somme à payer tant que la loggia n’est pas démontée).
- Pourquoi faut-il être intransigeant ?
Il ne s’agit pas de « faire la police » par plaisir, mais de préserver la valeur de votre patrimoine. Agir vite est vital pour deux raisons majeures :
- L’effet « Boule de Neige » : Si une infraction est tolérée, d’autres suivront. On se retrouve rapidement avec une façade arlequin (baies coulissantes ici, fenêtres à carreaux là) qui dégrade l’esthétique et la valeur vénale de l’immeuble.
- L’équité entre copropriétaires : Pourquoi certains respecteraient-ils les règles coûteuses et contraignantes si d’autres s’en affranchissent sans conséquence ? C’est une rupture d’égalité inacceptable.
En résumé : La fermeture d’une loggia est un acte qui engage la copropriété entière. En cas d’abus, le syndic est votre meilleur allié pour faire respecter la loi et l’esthétique de votre immeuble.
