Copropriétaires mauvais payeurs : Le syndic fait-il bien son travail ?
Vous réglez vos appels de fonds en temps et en heure, mais vous constatez avec inquiétude que la liste des débiteurs s’allonge dans les comptes de votre immeuble. C’est un sentiment d’injustice légitime : pourquoi devriez-vous supporter les défaillances des autres ?
Le recouvrement des charges n’est pas une option pour le syndic, c’est sa mission première. Sans trésorerie, pas de paiement des fournisseurs, pas de chauffage, et des travaux bloqués.
Mais concrètement, quelles sont les obligations légales de votre syndic et quel est le calendrier à respecter ?
- La réactivité : une obligation absolue
Le syndic ne doit pas attendre l’Assemblée Générale pour agir. Dès le premier impayé, le compte à rebours est lancé.
- La relance amiable : Elle n’est pas obligatoire légalement, mais c’est une bonne pratique. Un simple courrier ou un mail suffit souvent à régler un oubli.
- La mise en demeure (L’étape clé) : Si la relance reste lettre morte, le syndic doit envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). C’est cet acte qui fait courir les intérêts de retard et qui constitue le préalable indispensable à toute action en justice.
- Qui paie les frais de recouvrement ?
C’est la question que tout le monde se pose : la copropriété va-t-elle perdre de l’argent en frais d’avocat ou d’huissier ? Rassurez-vous. Selon l’article 10-1 de la loi de 1965, les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée sont imputables au seul copropriétaire débiteur. Les bons payeurs n’ont pas à subir la double peine de payer pour récupérer leur dû.
- Les armes lourdes du syndic
Si le débiteur fait la sourde oreille après la mise en demeure (généralement sous 30 jours), le syndic a le pouvoir—et le devoir—de passer à la vitesse supérieure sans demander l’avis de l’AG :
- L’injonction de payer : Une procédure rapide devant le tribunal.
- La saisie : Sur compte bancaire ou sur les loyers (si le copropriétaire est bailleur).
- L’hypothèque légale : Le syndic peut inscrire une hypothèque sur le lot du débiteur pour garantir la créance de la copropriété.
En résumé
Un bon syndic n’est pas celui qui n’a aucun impayé (les accidents de la vie arrivent), mais c’est celui qui agit vite. Si vous constatez que votre syndic laisse traîner des dettes depuis plusieurs trimestres sans action concrète (mise en demeure ou procédure), il met la copropriété en danger.
N’hésitez pas à solliciter votre Conseil Syndical pour vérifier l’état des procédures en cours !
